T ras casi un año de negociaciones entre PSOE y Unidas Podemos, el Consejo de Ministros ha aprobado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, la nueva Ley de Vivienda que incluye, entre otros aspectos, una limitación en el precio del alquiler en las zonas que se califiquen como tensionadas; recargos de hasta el 150% en el IBI para las viviendas vacías y una ayuda para el alquiler de 250 euros mensuales para los jóvenes de entre 18 y 35 años

Con el acuerdo entre ambas facciones de Gobierno para la aprobación de la nueva Ley de Vivienda se cierra casi un año de negociaciones en las que han sido varias las propuestas tanto por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana , liderado ahora por la ministra Raquel Sánchez (anteriormente ocupado por José Luis Ábalos) e Ione Belarra, ministra de Derechos Sociales.

Limitación en el precio del alquiler en las zonas tensionadas

El principal escollo en las negociaciones para la aprobación de la nueva Ley de Vivienda ha sido siempre la introducción o no de una limitación en el precio del alquiler en las zonas tensionadas. La postura de Unidas Podemos era clara: La nueva Ley de Vivienda debía incluir esa limitación pero el PSOE era reacio a incluir esta medida al considerar que podía tener un impacto negativo en el mercado del alquiler. Finalmente, ambos socios de Gobierno han decidido incluir esta limitación del precio del alquiler pero con algunas particularidades. 

En primer lugar, sí habrá limitación en el precio del alquiler pero sólo afectará a los grandes propietarios (aquellos que tengan más de 10 viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados y sean personas jurídicas). En este sentido los grandes propietarios que sean personas físicas no estarán afectados por esta limitación.

En segundo lugar, esa limitación sólo afectará a las zonas que se han calificadas como tensionadas y que pueden afectar a un área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler  estarán limitados por el contrato anterior o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, existiendo un período de 18 meses desde la aprobación de la Ley para la aplicación de esta última limitación.. La calificación de zona tensionada corresponderá a las Comunidades Autónomas que tengan competencias en vivienda. Para determinar si una zona está tensionada o no se tendrá en cuenta el Índice de referencia para los contratos de alquiler y esta calificación tendrá una duración de tres años, que podría prolongarse o no en función de la evolución del mercado.

Esto plantea un grave problema ya que al ser la Comunidad Autónoma la que tiene potestad en materia de vivienda, es posible que haya regiones que lo apliquen y otras que no lo hagan generando grandes distorsiones y provocando, tal y como han denunciado desde el sector inmobiliario, que la inversión y promoción inmobiliaria se focalice en aquellas regiones en las que no haya una intervención del precio del alquiler.

Finalmente, los pequeños propietarios de viviendas de alquiler en zonas tensionadas también estarán sometidos a nuevas normas: congelación de precios e impulso de incentivos fiscales para bajar el precio del alquiler que van del 60% al 90% de los rendimientos obtenidos por el alquiler, a la par que reducirían la deducción general actual (del 60%) al 50%.

Bonificaciones para propietarios que reduzcan el precio del alquiler

Otra de las propuestas que han triunfado y que formarán parte de la nueva Ley de Vivienda es la de implantar bonificaciones en IRPF  para los pequeños propietarios que reduzcan voluntariamente el precio del alquiler. Así, se establece una bonificación del 90% para los propietarios que abaratasen un 10% las rentas del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada; un 70% si incorporasen al mercado inmuebles que antes no estuviesen considerados como viviendas habituales; un 60% en el caso de que las rentas no sobrepasasen unos topes máximos fijados por una norma jurídica en base al Índice de precios de alquiler o si se han realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta. Sumarían un 10% más, hasta el 70%, si los inquilinos fuesen jóvenes de hasta 35 años.

En cuanto a incentivos fiscales, se rebajará la bonificación que existe a las entidades arrendadoras de viviendas, un incentivo que es del 85% en la cuota del Impuesto sobre Sociedades. Este régimen afecta a empresas que tienen arrendadas más de ocho viviendas que permanecen alquiladas durante más de tres años, según los regímenes tributarios especiales recogidos por la Agencia Tributaria.

Eso sí, para que los propietarios puedan beneficiarse de estas deducciones en IRPF, la Comunidad Autónoma correspondiente deberá aplicar medidas de contención en la limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas.

Recargo en el IBI sobre las viviendas vacías

En la nueva Ley de Vivienda se incluye también un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas vacías cuando los propietarios sean personas físicas o jurídicas con más de cuatro inmuebles en propiedad. La imposición de este recargo será potestad de los ayuntamientos que decidirán si lo aplican o no y en qué grado lo harán hasta el tope del 100%. El recargo será del 50% si el inmueble lleva desocupado dos años y de hasta el 100% si son tres años. Y, si el propietario tiene desocupados dos o más inmuebles de uso residencial en el mismo municipio, el recargo podrá ser de hasta el 150%.

Actualmente, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece un recargo sobre la cuota líquida del IBI para los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, si bien remite a la legislación autonómica o estatal la concreción de los parámetros que definieran dicha vivienda para su aplicación.

En la futura Ley de Vivienda se recoge una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo en la cuota del IBI a aquellos inmuebles de uso residencial desocupados, estableciendo un periodo temporal de referencia de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario, y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal del inmueble, como el traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por razones de dependencia o salud, o inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada. También entrarían en estas excepciones los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, la vivienda objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o los inmuebles que estén en venta o en alquiler durante un año o seis meses, respectivamente.

Reducciones de rendimientos de capital mobiliario

La nueva Ley de Vivienda prevé las siguientes reducciones en rendimientos del capital mobiliario cuando el inmueble se destine a alquiler de vivienda habitual:

• 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• 70% cuando el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos.
• 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• 50% en cualquier otro caso.

Bono de 250 euros mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años de edad

Otra de las medidas incluidas en la nueva Ley de Vivienda es la creación de un bono mensual de 250 euros para jóvenes de entre 18 y 35 años de edad que tengan rentas inferiores a 23.725 euros, el equivalente a tres veces el IPREM. Este Bono se podrá disfrutar durante un periodo máximo de dos años y, en el caso de los hogares vulnerables, se aumentará en un 40%.

El Ejecutivo ha cifrado en 700.000 el número de jóvenes que podrán beneficiarse de este Bono pero sólo el 19% de los jóvenes podrán optar a él teniendo en cuenta los requisitos exigidos.

El 30% de las promociones inmobiliarias se deberá reservar a VPO

La última de las medidas contenidas en la nueva Ley de Vivienda es la obligatoriedad de que las nuevas promociones inmobiliarias reservar el 30% de las viviendas para el régimen de Viviendas de Protección Oficial (VPO). De ese 30%, la mitad estará destinado al alquiler social.

Asimismo, la nueva Ley impedirá la venta del parque público de vivienda social a fondos de inversión al quedar sujeto a una permanente protección y no poder ser enajenado; introduce la calificación indefinida de la vivienda protegida, e introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, que es aquella de titularidad privada a la que se otorgan determinados beneficios fiscales o de otra índole, con la condición de que sea destinada a alquiler a precio reducido.

Regulación de los desahucios

En el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se contempla también una mejora el procedimiento de desahucios en situaciones de vulnerabilidad al agilizar la comunicación entre los jueces y los servicios sociales, que tendrán que dar una respuesta habitacional a las familias y se elimina la necesidad de que los servicios sociales municipales requieran el consentimiento del interesado para comprobar que existe una situación de vulnerabilidad. Así, ante una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella la notificación del desahucio se hará a quien se encuentre habitando la vivienda y se podrá hacer a los «ignorados ocupantes de la vivienda».

Recordemos que actualmente sigue en vigor la última prórroga de la prohibición de los desahucios para personas vulnerables afectadas por la crisis del Covid19.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley de Vivienda?

La nueva Ley de por el Derecho a la Vivienda deberá ser aprobada ahora por el Congreso de los Diputados para su total entrada en vigor. Según declaraciones de la propia ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, la Ley no entrará en vigor hasta el segundo semestre de 2022 y lo relativo a la declaración de zonas tensionadas y la limitación de los precios del alquiler podría no ver la luz hasta 18 meses más, momento en el que la actual legislatura ya habría concluido.